文 | 金融八卦女特约作者：铁马

最近有件事儿，让整个房地产板块闪了腰。

上周三（8月10日），龙湖集团被传商票违约传闻和机构做空，股票大跌16.4%，市值一天就蒸发了267亿港元。

其实大家恐慌的原因也能理解：“好家伙，龙湖不是一直是优等生吗？它都违约了，我们还敢相信谁？”

但是消息也不能乱传，因为房地产板块是真的禁不起“折腾了”。

1.

/ 不仅“炸”出吴亚军，

还“炸”出了前夫蔡奎 /

好在这次龙湖的反应速度也挺快，光速澄清，我们可真没有任何违约。收盘后，上海票交所也出来发了声明：龙湖集团无商票违约和拒付记录，相关谣传不属实。

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要知道，这可是监管极其少见的下场背书，可能连监管也看不下去房企一次次被做空了。

当天晚上，女强人吴亚军更是亲自率领管理层出席了投资者电话会议，她表示股价大跌本身没有太在意，因为公司没出任何状况，反而是市场惊慌导致的。觉得要为了投资者负责开这个会，她本人目前处于静默期，不能买公司股票、也不能说太多相关敏感信息。

然而在两天后的8月12日，龙湖集团控股股东Charm Talent International Limited，以及主要股东Junson Development International Limited，选择以新股形式收取2021年度末期股息。

翻译成“人话”就是，相当于以上两个主要股东不要分红了，用分红的作价55.57亿港元，增持龙湖的股票。而且吴亚军还透露：“今年的分红，龙湖的整个管理层也没拿现金，拿的都是股票。”

可能了解龙湖的人都知道，上面两串英文名中，Charm Talent是吴亚军代表的吴氏家族信托全资拥有；而Junson Development则为吴亚军的前夫蔡奎所控制。

啧啧，看来被做空不仅炸出了静默期的吴亚军连夜给大家开会，竟然把许久不见的前夫蔡奎也给“炸”出来了。

而且八妹还吃到了一个“瓜”，蔡奎除了放弃分红改增持以外，在龙湖大跌那天，他自己还花了一个多亿，买入了500万股抄底。

十年之后，他们是朋友，不仅能问候，还可以增持。

要知道蔡奎不参与龙湖的管理可能都有十多年了，他完全可以不理会龙湖的这些传言，不掏腰包、也不把分红换成增持，还像以前一样“躺赚”，难道不香吗？

所以我们猜测蔡奎再次现身的原因有二：

第一，吴亚军与蔡奎始终保持着一致行动人，至今未变。蔡奎的再次出现，不难猜到是因为这个企业也有他当年创立的一部分，就算是“护犊子”，支持一下也可以理解。
第二，蔡奎又出手拿现金买了不少股票，主要是龙湖触底后反弹了。蔡奎在富豪排行榜上游弋多年，财商还是很在线的，而且还是自家公司，基本面都“门儿清”，抄底的时候也不能和钱过不去啊。

2.

/ 为什么龙湖成了“大冤种”？ /

不过有人要问了：那为啥人家造谣不造别的公司，非要造谣龙湖呢？

在房地产圈子，龙湖被造谣这还真的是有迹可循。

首先是房地产的大环境确实没有以前那么高涨，不知道你们有没有发现，现在圈子里已经是“风声鹤唳”。

之前复星被传“6000亿债务压顶”，导火索就是坊间传说复星的地产业务“拖后腿”，但是要知道复地集团（复星的地产业务）都已经退出房企百强榜、岁月静好很多年了，而且它每年也就100多亿的销售额，能让母公司债务压顶到哪里去？

龙湖的经历也一样，大约是上上周，几张聊天截图，率先传出假的龙湖商票逾期，剩下就全靠编，过往大家可能还想着要分辨一下的消息的真伪，现在则是直接点燃了情绪。

其次，现在做空机构发现房地产行业的“脆弱情绪”后，就真的盯上了房地产。尤其自碧桂园被惠誉和穆迪调整评级以来，就陆续有机构开始做空碧桂园，还有和碧桂园表现相似的旭辉。比如传言旭辉不赎美元永续债、碧桂园境内债遭抛售，这类消息均被多方辟谣了N遍。

反正做空机构的手段都差不多，就是找机会散播负面消息，然后做空机构实现自身套利。相似的经历也出现在龙湖身上，而且龙湖几乎是头部房企的民企中极少传出负面的公司，也是地产界民企中唯一一个股价稳定、在三道红线之内、排名还很靠前的，所以免不了被针对性“盯上”。

你想想，龙湖股价相对比较高、之前一直比较稳定，传出来负面后造成恐慌性下跌的跌价空间要比其他企业大，空头的盈利空间自然就更大，而且龙湖交易数据显示，机构大单抛售痕迹较为明显。所以龙湖这个优等生就不明不白地变成了空头针对的“大冤种”。

对了，还有人说，那瑞银发布的报告，不是也“锤”了龙湖吗？

其实你认真读了就发现是一个全面性的分析，有四家公司碧桂园、万科、龙湖和旭辉都被瑞银作了细致分析，之后瑞银也下调了龙湖、碧桂园服务、金科服务的评级从买入到中性，但四家比起来，龙湖反倒是瑞银认为状况相对较好的那家。

更重要的是，今年上半年的大家懂都懂，百强里面的头部哪有销售额不下滑的？而且今年分析房地产已经不能以销量下滑作为分析了，还是得看谁能“守得住红线、交得了房子”就已经赢了。

形式

但龙湖不仅能“守得住红线、交得了房子”，它最大的特征是——第二增长曲线体现比其他企业更明显。

去年龙湖商业板块整体租金收入已经达到了81.5亿，长租公寓板块（冠寓）的租金收入是22.3亿，加起来是103.8亿，相当于仅租金收入每月进账接近9亿，这些还不含物业、租售、装修等业务；2022年上半年，这两部分业务收入进一步增长至66亿，折合每个月进账租金收入11亿元。

所以龙湖是有底气抵抗房地产行业外部环境的公司，一旦拥有长线运营收入后，意味着长期发展有了基石；加之龙湖在扩张上又从来不激进，随着政策的向好调控，龙湖稳健发展还是很值得期待的。

就像吴亚军说的，现在是行业最黯淡的时候，过去杠杆比较高的企业也付了该有的代价，所以行业不会大水漫灌，政策会逐步出台，行业出清后，龙湖会一直存在机会。

毕竟目前的房地产界，来自政策、机构和投资者的支持；击碎市场谣言让购房者信心的回暖都很重要，这些因素的合力，才是让行业走出泥潭的关键。

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