8月14日，龙光集团公告称，公司将继续停牌，处理完“烂摊子”后才能复牌。即便如此，被宠上天的“龙光公主”依然令人羡慕，从24岁就成为全球最年轻女首富，到如今32岁挥一挥衣袖全身而退。

文 | 金融八卦女作者：澍野

近日，千亿粤系房企龙光集团暴雷了。

公司官宣违约称，将暂停支付5笔境外美元优先票据到期利息，震惊市场。

龙光集团深陷危机之时，创始人纪海鹏急着收拾烂摊子，却让女儿“龙光公主”纪凯婷辞去公司职务，先走一步。老父亲的宠爱谁懂？

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▲纪凯婷 来源：网络

8年前，年仅24岁的纪凯婷，继承家族信托后，曾打败Facebook联合创办人，以13亿美元（约人民币80.6亿元）的身家，一跃成为全球最年轻的亿万富豪。

她开豪车住别墅，被老爸宠上天，一度被视为电视剧《欢乐颂》里曲筱绡的原型。如今，豪门千金纪凯婷撤了，纪氏家族是否也要走向沉沦？

1.

/ 典型白富美

“龙光公主”隐身海外 /

纪凯婷是一个典型的白富美，人称“女版王思聪”“潮汕公主”“龙光公主”，是能与“国民老公”王思聪媲美的“国民媳妇”。

而这些名号可不是凭空来的。

在2021新财富女性富人榜上，纪凯婷以455.6亿元财富位列第9名，成为“90后女首富”，也是上榜的唯一一个90后，是这份榜单中最年轻的人。在房地产业，她的财富仅次于碧桂园、龙湖的女掌门人。

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▲图片来源：新财富杂志微博

事实上，纪凯婷此时已经当了7年的“最年轻女富豪”。

早在2014年，福布斯财富榜上，年仅24岁的纪凯婷，就打败Facebook联合创办人达斯汀·莫斯科维茨，以13亿美元的身价，一跃成为全球最年轻的富豪，引来无数目光，但神秘的她很少公开露面。

虽然纪凯婷一向很低调，但江湖上尽是她的传说。有人说，电视剧《欢乐颂》里，含着金钥匙出生、被老爸宠上天的曲筱绡，就是以她为原型创作的。

纪凯婷不同寻常的婚恋故事——“美女富豪下嫁农村穷小子”，更是被传得神乎其神。传闻说，男方借纪凯婷上位，有了女友家雄厚的资金扶持，才得以创业当老板。

后来，有记者联系到男方公司，对方回应称，两人结婚是不实传闻。于是，有人质疑，两人门不当户不不对的爱情故事，要么本就是瞎编，要么就是男方放出的营销消息，借美女富豪给自己贴金。

那么，纪凯婷到底什么来头？她年轻轻轻，哪来这么多钱？

其实，这一切都是她父亲的精心铺设。

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▲纪凯婷 来源：网络

纪凯婷是龙光集团创始人纪海鹏之女，1989年出生于中国香港，她从小就是一个标准的“学霸”，后来到伦敦大学读书，她并没有像那些富家千金那样，沉迷于派对和社交，而是常常泡在图书馆，并成功拿下了经济学、金融学的学士学位。

在海外留学时，她爸帮助她拿下了圣基茨国籍。圣基茨是东加勒比“盛产海盗”的一个小岛，面积没有北京四环大，人口只有6万人，但人均财富能在全球排前列。据说，欧时力老板徐宇、俏江南的张兰，都是这个岛国的国民。

其实，入籍圣基茨并不难，这里堪称护照项目鼻祖，在1984年就推出了投资入籍计划。申请人可以选择买房或捐赠来获得公民身份，其中买房的金额为40万美金或20万美金，捐赠则为15万美金。

虽然作为富家千金的她并不缺钱，但为什么要加入这个小国呢？

当时有人分析，或是为了龙光地产在香港地区上市时绕过内资监管。后据招股书，纪凯婷也拥有中国香港永久居民身份证。

2.

/ 女儿台前风光无限，

幕后老爹神秘又狠辣 /

纪凯婷获圣基茨国籍后，她爹的上市计划，果然很快提上日程。

但出人意料的是，“龙光公主”被推到了台前，纪海鹏则隐于幕后。纪海鹏有什么心思呢？从他的操作中可以一探究竟。

2010年，纪海鹏筹划上市事宜，并成立龙光地产股份有限公司，这个公司是在英属开曼群岛注册的。2013年，纪氏家族信托成立，瑞士信贷信托公司持有龙光地产100%的股份。

而在这份家族信托中，受益人竟然不包括纪海鹏，白花花的银子都是90后姑娘纪凯婷的。纪凯婷过家族信托持有龙光地产85%的股份，是龙光地产第一大股东。

2013年12月，随着龙光地产成功登陆港交所，纪凯婷担任公司非执行董事，身家高达80亿元，并成为富豪榜上的常客。另有公开资料显示，纪凯婷年薪约725万元人民币。

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对于纪海鹏这番操作，有专家解读说，上市公司资产装入离岸信托公司，再由公司实际控制人控制离岸信托公司的方法，在H股还是比较普遍的。这样做的好处很多，可以合理避税、有效分配传承财产、隔离风险等。

另外，纪凯婷虽然是龙光大股东，但她并没有直接接手公司，而是声明全权委托父亲纪海鹏管理公司，自己只任非执行董事。

这意味着，纪海鹏虽然把资产转移给了女儿，但是他仍是龙光地产的话事人，隐匿在公司背后的绝对大佬。同时，由于纪海鹏平时也很少公开露面，因而他被称为“深圳最神秘的潮汕地产商”。

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▲纪海鹏（中）来源：网络

即便如此，纪海鹏的发家之路，也是有踪迹可寻的。据招股书披露，纪海鹏成立公司的资金，来源于其早年在建筑业务中积累的个人财产。早在创立龙光之前，纪海鹏在汕头做过医疗器材、建筑材料等生意。

1996年，纪海鹏拿着“第一桶金”在汕头创办了龙光建安，靠城中村改造起家，开发了第一个地产项目汕头金禧花园。

纪海鹏是“低调做人，高调做事”的典型，他胆子大、路子野，算得上是“高周转”开发模式的鼻祖。1998年，龙光开发的阳光花园二期，以“开工、竣工、售罄、交房、办证”的模式创造了记录。

凭借这股狠劲，纪海鹏很快在汕头就闯出了名堂。到2001年，龙光已占据汕头1/3市场份额，成为当地龙头房企，但纪海鹏并不满足于此。

2003年起，纪海鹏涉入深圳，并以此为大本营，开启了更加激进的“地王”之路。当年，龙光就以2.86亿元竞得深圳市宝安中心的地王，拓展大湾区布局，这是纪海鹏第一次如此“豪横”。

紧接着，2004年，高调进军佛山的龙光，凭借6.81亿元的价格，拿下了天湖郦都地块，斩获地王。

2006年，开拓南宁市场的龙光，以5.3亿元的价格，拿下了广西南宁一宗586亩地块，创下了当时土地公开拍卖的成交总价记录。2008年,公司正式更名龙光地产。

彼时，纪海鹏重仓大湾区、逆周期拿地、高周转操盘，龙光地产乘着房地产发展的趋势，一路披荆斩棘。2011年，龙光总部入驻深圳，同年进入中国地产百强之列；2012年成立香港总部，销售额首次突破百亿大关。

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▲纪海鹏 来源：网络

到了2014年，先知先觉的万科总裁郁亮，如此评价地王事件：“天气变了，季节也要变了，那是疯狂时代才敢做的事。”

彼时，房地产业隐约有收紧的迹象，不过大多数房地产商都没太在意。2014年、2015年，纪海鹏继续在深圳拿了一宗单价地王和一宗总价地王。

2016年，龙光又击退碧桂园、龙湖、华润置地等一众大佬，以140.6亿元拿下深圳市光明新区一商住混合用地块，跃升全国总价地王。至此，人送龙光“深圳地王制造机”。

当年，风光无限的纪海鹏，还曾谋求过A股上市。2016年，龙光交通计划以18.2亿元，协议受让南方集团所持有中国嘉陵全部股份，实现“借壳”上市。

倘若计划成功，纪凯婷的身家可能会再次暴涨，纪海鹏也就能在幕后继续数钱。不过，这项交易因为政策限制，最终泡汤了。

此后，纪海鹏也一直保持激进的风格，即使是楼市遇冷，连地产龙头万科都在高呼“活下去”时，他还在上演“别人恐惧我贪婪”的的戏码。2019年6月，龙光以总价65.85亿元、楼面价6.49万元/平方米拿下深圳红山地块。

2020年，龙光成为新晋的千亿房企。当年，龙光地产正式更名龙光集团，纪海鹏豪言要做“城市综合服务商”。

2021年，房地产业整体进入下行周期，但纪海鹏还是自信满满，龙光全年实现合约销售额约人民币1402亿元，同比增长16.2%。

不过，纪海鹏没料到，拿地是一把双刃剑，虽然龙光的土储量足，并且多在全国市场最受宠的大湾区。但是，房企加杠杆过量囤地，使存货量和资金成本增加，负债急剧攀升，这或许是一个危险的信号。

截至2021年，龙光集团总资产为2859.47亿，总有息规模为938.7亿元，其中短期有息负债358.7亿元，现金为382.4亿元。同时，龙光集团现金及银行结余约为382.36亿元，同比出现减少。

3.

/ “突然撤出”引猜测，

留下老爹处理烂摊子 /

2022年3月，“龙光公主”纪凯婷突然撤出公司，让外界嗅到了一丝丝不同寻常的气息。

彼时，龙光集团公告称，纪凯婷退出龙光集团授权代表及非执董的岗位，由副总裁肖旭接替。理由是，纪凯婷将更多时间投放于个人事务上。大有一副有事儿让领导先走的架势。

要知道，纪凯婷之前在龙光董事会任职超10年。纪凯婷的离开也意味着，除了父亲纪海鹏外，龙光集团的董事会阵容全部为职业经理人。

就在纪凯婷离开的当月，龙光的流动性危机也兜不住了。龙光公告称，公司现金资源受限比例较高，加之遇到还款高峰期，短期存在一定偿债压力。

同时，瑞银发布报告，指出龙光集团的表外债务可能高至580亿元至790亿元，将其评级由“中性”降至“沽售”，目标价由5.8港元下调至1.8港元。此外，惠誉、穆迪、标普三大国际评级机构，也纷纷下调龙光的信用评级。

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彼时，一向低调的纪海鹏，也不得不出面放话：绝不躺平、不逃废债，且开展多项自救行动。

他表示，正寻求所有境外债权人的支持与合作，希望通过债务重组等方式，尽快脱险上岸。

其实，龙光爆雷并非无迹可寻。早在2022年1月，市场传出消息称，龙光存在未披露的美元私募债，这一利空消息迅速发酵，影响了龙光在资本市场的表现。

同时，有业主发现，龙光集团在深圳的千万豪宅“前海天境”，似乎陷入停工缓建的状态。这个楼盘开盘竞价高达11.2万/平米，1003套千万豪宅在8小时内售罄。

不仅如此，龙光集团2021年报还多次延迟披露，理由也很套路，因疫情导致审计进度出现延误，安永的核数师被隔离，只好另聘请新核数师，这一来二去可不就耽误了嘛。

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但市场可不听你借口，由于发不出年报，龙光集团的的股市和债市双双停牌了。随后，龙光陷入金融机构放款停滞、销售下滑、现金资源受限的恶性循环。

这下，纪海鹏更焦头烂额了，龙光集团债务压顶，公开可见的境内外债券余额约446亿元。wind数据显示，境外债方面，龙光集团目前共存续有13笔美元债（含1笔永续债），当前余额约为36.59亿美元。

境内债方面，龙光集团主要通过龙光控股发债融资，据企业预警通APP统计，龙光集团目前存续债券共20只，余额约为198.99亿元。

最近，眼看债务兜不住了，龙光集团直接官宣暴雷，说要暂停支付5笔美元债即将到期的利息，境外债总额接近17亿美元。

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龙光集团也是千亿龙头房企，怎么会违约呢？

说白了，大环境不好，一些人欠债不还，导致钱不好借了。而纪海鹏之前为了拿地盖房子，借了很多债，原本正常市场情况下，他是能够到期还款的。

但没成想市场风向大变，房子砸手里了。2022年上半年，龙光集团合约销售额约303.4亿元，同比下降58.8%。这下没有资金回笼，导致还不上钱了。

事已至此，纪海鹏只能开启“卖卖卖”模式，表示会尽快卖房子，实在撑不下去了就变卖资产，平时也会降低成本、缩减开支。

8月14日，龙光集团公告称，公司将继续停牌，处理完“烂摊子”后才能复牌。

还记得，去年市场骤冷之际，纪海鹏还曾自信地表示：龙光能是笑到最后的民营房企之一。

没想到，当时代的一粒灰，落在房地产业时，纪氏家族最终也没能逃脱。

即便如此，被宠上天的“龙光公主”依然令人羡慕，从24岁就成为全球最年轻女首富，到如今32岁挥一挥衣袖全身而退。

谁看了不得说一句，还是有个富豪的爹靠谱！

参考资料：

《龙光集团暂停支付5笔美元债到期利息 探求推动整体债务管理》， 中国房地产报

《纪海鹏坐镇龙光，65亿豪赌深圳地王！闺女纪凯婷入籍海外》，楼市资本论

《解密家族信托：90后纪凯婷80亿财富运作轨迹》，时代周报